一昔前にマンションを購入したが、そろそろ住み替えることに。
同じように住み替える人はたくさんいるが理由は人それぞれ。でも、結構な人は口ではいざとなれば買い替えとか言いながらも心の中では何処かで終の棲家として考えていて住み替えなんてしない・・・と思っている人も多いかと思う。何があっても一生住むならば、実は自由に出来てしまう(ご近所さんへの配慮等は除く)。
でも住み替えを意識するなら配慮すべきことはたくさんある。
せっかくなので、いろいろとメモとして残すことに。
■住み替えする気があるなら、不動産を買う時点から売りやすい物件を。
住み替えの話なのに、なんで現住居の購入時の話をしないといけないのか?実は、ここが重要だったりする。よく言われている一般的に売りやすい物件というのは。
・建築年数が浅い。
・間取り。室内設備が整っている。
(変な間取りや収納効率が悪いのもダメ。食洗機やマンションだとネットなど装備)
・近隣に病院・スーパー・コンビニ、公園等の施設があり、騒音が少ない。
(治安含む)
・最寄り駅までの距離。徒歩時間
・該当路線における最寄り駅の位置づけ(急行停車駅か? 主要駅からの所要時間)
該当路線以外の代替交通手段の有無(バスで別路線に逃げられる)
など。震災や近年人身事故の多さなどを考えると該当路線以外での代替手段の多様さなどは、昔から意識している人はいたが最近はその率が高くなった気がする。で、これらに適合できる条件が多いほど、資産の下落率が緩やかになるため買った時と売った時の価格差を最小限に抑えられる。これはもう常識ですね。ただ、これ以外に考えないといけないのは購入時の販売価格。決して住宅を買うときの頭金の金額ではなく、純粋に物件の販売価格。
よく言われていることだが購入時に物件価格の20%以上用意していないと売るときに残債が残って売れなくなるという話はよく聞く。しかし、いくら20%以上の現金を貯めて購入したとしても、売り出し価格が高ければ買い手が見つからず売れないまま。結局大きく値引きするしかなく、残債が残るため売れないということになる。売れないか? それは皆さんの平均給与が下がっているから。ずいぶん前に平均460万と言われていた平均年収はいまや400万切る寸前。あと数年後には400万切ると思われる。そんな年収の方々が買える金額っていくらだろう・・・と考えれば自ずと見えてくる。
ちなみに、MUFGの住宅ローン借り入れシュミレーションで前年年収400万で借り入れ可能額を見ると3010万円。そう余程貯金している人で無い限りは3000万台は買いにくい。(住宅ローンの30%や35%ルールなど貸し出し限度があるし、審査時は金利4%
程度で問題ないか見ている。)
引越し時には諸費用や家具購入、中古なら内装張替えとか。すべて入れたら200万円単位で金も掛かる。(新築物件と違って中古は仲介手数料は不可避だし)なにより給与が上がる保証すらないご時勢。先を考えている人ならば、予算を低くするだろうし、さっきの借り入れ可能額はあくまで他に借り入れがないこと。自動車ローンとか何かあればさらに減る。せいぜい2000万円前半が関の山だったりする。
もちろん、500万、800万とか収入が多い人もいるが、そんな方々は母数が少ない。
また頭の良い方はその収入で借りれるだけ金借りて買うなんてムダに金を掛けることもない。(予算は給与減も想定して安全ラインまで絞る)買い手の心理状況を踏まえた上で、あえて、あなたの中古物件を買うだけのメリットがあるか? 予算増しても買いたい!と思うことがたくさんある。とならなければ見向きもしない。もし、そのエリアにあなたの物件しか売り出していなければ売れるかもしれないが近くに新築物件があったり、中古物件が複数あれば価格や設備等踏まえて最良な物を選ぶ。結果、買ってもらえる確率がどんどん下がってきます。でも、買うときから2000万前半ぐらいの金額だったらどうでしょう?。ボリュームゾーンの平均年収の層も含まれますから条件さえ良ければ買ってもらえる確立は高くなる。 さらに20%とか現金用意していればローン借り入れ額も少ないので、早く出たければ思い切って値引いて出て行くこともできる。(もちろん、貸し出すことも可能か)
ボリュームゾーンの生活状態を加味した上で、良い物件を選ばなければ終の棲家にせざるえない。もし今購入しようとしている人で3000万円以上を購入しようと考えている人は間違いなく終の棲家になる可能性が高くなることは考えおく必要がある。
余談。
経験談ですが、10年前2500万程度で購入。売却価格は購入時の90%。
少し売出時期が早かったものの同じマンションで10年前5000万だった物件は売出価格3500万でした。(契約成立しましたが最終価格不明。ですが5-10%は引かされているでしょうから、65-70%くらいですね)
同じ物件でも販売価格帯によってこうなってしまいます。10年間の値落ちが一方が200万程度。もう一方は1500万。これではね・・。いくら良い物件でもそもそも買えない人が増えているので、高い物件ほど売りにくくなります。
この点踏まえて、新居の価格についても考えておく必要がありますね。