先日、職場でマンション、戸建てどっちが良い？という話があって、 これって永遠に終わらないテーマだよな･･･と頭に中で思いながら話を聞いていたのだが、改めて思っていることを纏めてみようと思う。
■ 結論は、どちらも一長一短であり、個々の価値観。
先に書いちゃったがどちらも一長一短だったりして、最終的には価値観・金銭面の問題になるというのが正直なところ。戸建しか住んでこと無い人はマンションにあこがれるようですし、その逆もしかり。それ以外の項目でも・・・最終的には自己満足できるかどうかなんだと思う。
とは言え、じゃ可視化できる部分で比較したときどうなんだ？と考えてみてみることに。
・立地と価格
一般的に、マンションの方が駅より近いことが多い。その土地を複数人で共有する訳ですから掛かる費用も分割されます。そこに戸建を立てるよりは安くなる傾向がある。
ただ駅近くのマンション物件というのは再開発が行われない限り早々ない。30-40年経った老朽化したマンションもあるけどこれらを建て替えるには住民同意や建て替え費用の負担からかなり難しい。そうなると自ずと駅から離れていくことになるんだけど物件価値は駅から遠くなればなるほど下がる。目安として10分超えるとマンション戸建て共々価値は下がりますから、そうなってくると仮に同じ金額で戸建てorマンションが選べるなら間違いなく戸建てを選ぶべきだと思う。逆に同じ場所に価格は異なるけどマンションと戸建てどちらもあるならば後述する項目で発生する差額を加味することで、比較すれば良いと思う。
・維持費
よく戸建ての維持に掛かる費用はよく判らないという話が出る。確かに建物のの構造によって異なる部分も多く、判りにくいと感じやすいと思うし、片やマンションは修繕積立費が設定され、これを払うだけで良いとイメージしがちなので、判り易く感じやすい。でも、いくら修繕積立しているからと言ってもその積立額だけで修理が賄えるか？と言えばノーで、実はマンションも戸建も修理費用はその時になってみないと判らないというオチがつく。またマンションデベロッパーは購入しやすくするために修繕積立費は低く設定することが多いため、理事会等でいろいろ調べていくと何処かのタイミングで積立費の改定をする必要に迫られる。一度中古かつ築年数が古いマンションを検索してみると良いが管理費や修繕積立費がそれぞれ2-3万程度/月までかかり、あわせて5万超えているケースもチラホラ。場合によっては一時金という形で数十万～数百万支払う事例もある。
そもそも修繕積立費は共有設備の補修に使われる費用で、専有部は各自で修理費を出す必要があるし、共用部のメンテナンスする時期もマンション・戸建てどちらも10年前後で何かしら行っていくことが多い。とは言えマンションは皆の試算価値を落とさないために必ず一定間隔で修繕するが、戸建ては他人様に迷惑をかけないならばメンテナンス時期を延ばすことも可能(もちろん延ばすことで悪化させてしまい修理費用が増えるリスクもある)。特に年老いて余命もあと数年とかいう時期な人だと、まぁいいか･･･と思う人も出てくるが戸建てならどうするか自分で選べるが、マンションはそれができない。確実に費用負担を求められるし払えなければ裁判で差し押さえされ追い出される可能性もある。また後述するけど仮に困っていて修繕賛成！と思っていても別の住民が否定的で総会で否決されることもあればそのマンションどんどんボロになり価値が下がる。そんな時に売りたいと思っても価値はないから売れない･･･。そう苗場のリゾート地のマンションがあり得ない金額で売られていますが、それでも買い手がいない。あれと同じ状況になる訳です。
つまるところ戸建てを買う場合は、マンション同様に月1-2万でも積立しておけば良いだけだったりする。
ちなみに、機械式駐車場があるマンションも要注意です。故障して業者が治すまで車出せないはもちろんのこと、修繕にかかる費用はパレットで100万。丸ごとだと○千万円単位掛かります。また借り手がなく空きが出来てしまうとその売上を修繕費や管理費のいずれかに適用しているため、後々費用不足になるだけでなく、仮に住民外に貸すとなると貸した分についてはしっかり納税義務が生じます(住民の場合は税制優遇されている）から、その分の管理組合として仕事が増えたり、税金分収入が下がることもあります
・売買のしやすさ
世間的にはマンションの方が施工不良等もないので安心というイメージがある分、売り買いはしやすいという傾向があります。ただマンション戸建てに関わらず、まず立地が評価されて、そのあとに価格とそれに見合う価値が得られるか。ここで言う価値とはメンテナンス等がしっかり行われていること、マンションでは過去に売却件数が少ない(=そのマンションに満足している可能性が高いの裏返し。もちろん中には売れないから売りに出さない物件もあるが）など。でもまず買い手が物件見つける時は、立地が最初ですから誰もが良いと思うような町、そして駅から近い物件を買っておかなければ見てもらえる確率は低いということになります。なので、前述とかぶりますが駅から10分以内。近くに病院・コンビニ、スーパーなどは必須だったりします。
・安全性
マンションは防犯がしっかりできているという話もありますが、実際住んでいたものとしてはそれは違う。というのが正直な話です。オートロックがあると言っても住民が帰ってきてドアが開いたときに一緒に入ってくることも可能。もし住民同志のコミュニティがしっかりできていて顔なじみであれば、見知らぬ人なら声掛けとかできますがマンションは他人に干渉されなくて済むと思って引っ越してきている人も多いので、顔なじみじゃないですから一緒に入ってきてもそれが不審者かもわかりません(そもそも物取りな犯罪者は傍から見ると普通の人ですから）
また監視カメラもマンションデベロッパーは必要最低限なものしかいれていないので、画質が悪くて鮮明じゃなくて意味がないケースや。そもそも設置されていないから新たに増設を迫られたりというケースも。(金かかるからダミーのカメラ設置しているケースも）
正直、厳密には24時間常駐している管理人がいるようなところでは安全かもしれませんかず、一般的には日中しかいないケースがほとんど。これだと･･･というのもあります。
一方戸建ては何から何まで自分ですることになります。とは言え、ある程度防犯は可能でして、例えば1階の窓はシャッターを必ず設置する。など。玄関灯も人感センサーを入れて人が近づいたら明りがつく。庭とかあれば、隠れやすい塀を作らず、またニトリ等で売られている太陽光で充電するライト等を置くなど暗闇を作らない。など、入り込むための作業時間が取りにくい環境を作ることが大事。
・利便性
マンションの場合は、宅配ボックスとゴミ捨てあたりが一番メリットがあるかもしれませんね。アマゾンとかでポチっとして帰ってきた時ボックスから受け取るだけは便利ですし、ごみだって時間関係なく出せるのは便利でもあります。前者はなかなか解決しにくいですが、ゴミについては分別回収はマンションでも戸建でも変わらないし、せいぜい朝起きなきゃぐらいですが日々仕事している人ならそこまで苦でもないと思うので、実際できないからと言って困るということにはらないはず(あったら良いけどなくても困らないレベルの話)
逆に戸建ての場合はクルマ持ちにとっては楽ですね。目の前にクルマ置き場があってマンションみたいに機械式で朝方順番待ちで時間食われたりもしないし、洗車もできる。
なにより駐車場代金が掛からない。物件によっては2台とか駐車できるものもあるから維持費が楽になりますな
・管理
マンションだろうが、戸建てであろうが建物の維持、治安維持をしなくてはなりません。戸建は自分でとなりますが、マンションは管理組合が中心となり多数決で物事を決定していきます。このあたりは前述しましたけど、その人の都合で考えることが出来る戸建に対して全員の利益として考える必要があるマンションということで、費用面の問題もありますし、活動に対して協力を求められます。具体的には管理組合への参加ですが最近は時期は別として必ず参加する決まりになっていることも多く、世帯数が少なければ2-3回まわってくることも。組合活動は単なる修繕に留まらず、治安面やコミュニティー活動でも率先して対応することになりますから結構な時間を取られることになります。こういう労力がかかることもありますが、一番のポイントは何をするにも住民による多数決が必要になること。もちろん総会にかけなくても進められるものもありますが、新たに何かするようなケースは大半総会議決になるため、住民側が納得してもらえるような形にしないと物事が進みませんから、事前に十分な検討をし様々な問い合わせにも答えられるようにするなど手間がかかります。また逆な住民側すると仮にその議案は自分が反対でも、多数決で可決されてしまうとそれに従わざる得ないケースもあります。特に10-20年の節目でくる大規模修繕をきっかけに積立費用や管理費値上げ等で揉めることもありますし、30-40年経って建て替え等を検討となった時には、結構な世帯が高齢化して費用負担を嫌い議案が否決されてしまい、ただでさえ低下している資産価値がさらに低下するとケースもあります。
・所有権
いちよ、どちらも所有権を保有することになりますが、実際は戸建は土地建物どちらも好きにできるのに対してマンションは専有部の利用権利を売買していることにすぎません。前述の通り老朽化したマンションの建て替え、何か設備を入れるなどは総会議案で、多数賛成なくして進められませんし、専有部の設備についてもトイレのウォシュレットを変えるとかは食洗機入れるとかは問題ないでしょうけど、例えばガスコンロからIHクッキングなどに変える場合でもそこに200Vの電気引き込みが必要で共用部の配管に新たなケーブル敷設等が必要とかになると、許可をもらわないとダメだったりします。ただ管理組合の考えとしては配管に新たにケーブル等を入れる場合、あとから入れたい人が出てきた時に入れられない(先にやったもの勝ち）となるのは問題になるため、個別ケースは断られる可能性も。そうなるといろいろ進めたくても進められないことがあるのです。
といろいろ、纏めてみました。
正直、冷静に考えるとマンションよりは戸建の方が何かと都合が良いというのが正直なところ。もちろん、立地的に価格高すぎて買えない人や高層で夜景みたいとか他よりも重視したい価値観もあるでしょうから、それら次第なのですが、もしこれから家を買うと考えている人はマンション戸建て両方しっかり検討して行った方が良いと思った次第です。