社会に出て間もない時期に、マンションを購入してから約10年。
いろいろな理由から買い替えを決断し、今年に入ってから新居購入活動、現居売却活動を行ってきたが、いろいろな顛末もあったものの今日無事すべてが終了。せっかくなのでこの顛末をいろいろ纏めてみようと思う。

■　買い替えきっかけは、大規模修繕と買い手の視点が変わる築10年という区切り。

　はじめて購入したマンションは、山手線ターミナル駅から私鉄線の速達列車で15分程度揺られた駅の圏内にある3LDKな物件。この時期は消費がえらく冷え込んでいて、質が良いにもかかわらず価格が安くせざる得ない物件が多くて、そんな時期に買ったもの。この時の購入動機はそんな打算的ではなく別の理由もあったけどたまたまタイミングが良く，良い物件を手に入れることができた。会社への通勤時間もドアtoドア1時間程度だったので満足していたのだけど住み始めて2年も経たずに勤務地が変わってしまい通勤時間が1時間30分近くに。ただいろいろと便利な部分も多くて相殺出来ていたんだけど、築年数が5年、10年とだんだん経っていくにつれマンション内施設の不具合改修が目立ちはじめ大規模修繕を意識するようになったことや、私がいろいろ買い替えするために、よく使わなくなったものを買い取りショップに持ち込む癖がついているからか、今売ったらいくらなんだろう？当然築年数が浅いほうが高く売れるはずだが・・・・と一旦冷静に状況把握してみようと思いはじめたのがきっかけ。

■　見えてきたこと・課題。

　どれも判っている人には無駄な話だけど、冷静に考え纏めてみたら以下が。
　
　・物件価値は立地とかいろいろな変動要素はあるけど、価値の下落には一定の
　　規則性がある。(新築購入直後は販売時のプレミアムが載っている分売却相場
　　と乖離がある点、大規模修繕が入る10年程度までは買い手の意向もあって
　　比較的大きな下落率なく売りやすい、25-30年目以降は価格が横ばいとか
　　時期によって売りやすい・価値下落を最小限にできるタイミングがある）
　・管理費・修繕積み立ては一生支払う必要がある。現在徴収額は一生同じではない
　　また当然自分の住居内の施設改修費用は自分で用意が必要。
　　(機械式駐車場が多いとか、どれだけ金食い虫な施設が多いかで変動するし
　　　いくら安全な資金計画を立てても計画は予想に過ぎない。)
　・数十年後にくるかもしれない建て替えハードルは思いのほか高い現実。
　　(年老いていく住人、入れ替わり入ってくる人の年収が低くなる現実などで
　　費用負担が出来ない層が増えること。費用負担軽減策の有効策とも言われた
　　さらに住戸を増やし売ることで費用を賄う手法は最近の物件では法令等で
　　できないケースが多いこと)
　・住宅ローン減税の節目(時期によって異なるけど10年が一区切り)
　・良い物件で居続ける、資産価値を下げず、積み立て額の支出を抑えるのは
　　理事会含めて熱心に取り組む人が多いかに左右される点
　　(電力会社を東電から一括受電に切り替える話が出たときに痛感したことだけど
　　　管理会社の提案内容(目先の事だけ）を鵜呑みにしちゃい本筋が見えていない
　　　こととか、結果各住戸は見えない管理費・修繕費を追加負担させられたとか)
　　
　などがあったり・・・・。
　ちょうど売りやすい時期なんだなというのが見えてきたし、持っていた物件が利便性も悪くなく、過去事例で売りに出されてもすぐ買い手が見つかるほど人気もあったこと、そして周囲で売り出しされているうちより古い築年数な物件価格がそこそこの値段でこれ以上は高く売れると予測できたことから、このタイミングで行動は起こしてみるべきと思ったことが最大要因。

■　売り出し価格は、過去の販売実績次第

　売却に向けて仲介業者を選ぶ必要があり、自分はマンションデベロッパーに仲介を依頼。理由は仲介手数料が5%安くなるから。仲介手数料って一般的に物件価格の3%+6.3万と相場が決まっている。ただ新築物件でデベロッパーから直接購入、新築戸建てなどでユーザーから貰わず売主側からの仲介手数料だけで生業している業者を通せば安く出来るかもしれないが基本相場が適用されてしまう。もちろん値引き交渉もあるだろうけど、あの費用でチラシなど広告費用も賄っているから、あんまり無理強いもしにくい。しかしオフィシャルに告知しているなら話は別。故に選んだ部分も大きい。
　
　で、一旦査定という名目で来てもらい出してもらった金額は、あくまで過去販売価格を踏まえた推定価格（レンジ）。明確にこの物件はいくらなんて決まった相場はなく、過去同じマンションで同じような間取りの売買実績(値段、時期、階数など)がベース。故に、もしも過去に売り出した物件が値引き等で大きく値を下げちゃうとそれが参考価格になってしまう分不利になることもあるようだ。幸い過去実績等が良く相場も10年前の購入価格比較で90%以上な価格だったことから売り出しを決定。売り出し価格は端数分値引き交渉されることありきで、しかし相手が値引いたラッキーと満足感がそこそこ得られる金額をアドオンしておくことがオススメ。
　(最初から値引き分をアドオンしておくので、痛くもかゆくも無い）
　※　相場踏まえた売りたい価格+値引き対応の価格=売り出し価格。

■客任せになりやすい銀行からの借り入れ希望は買手仲介業者の対応を逐一確認！

　売り出して１-２週間でIT企業お勤めの30代なお客さん(SEっぽい）から内覧希望があり買い手本人とその両親の3人が訪問。翌日には買い付け申込みの連絡が。（その後、もう1回本人だけ内覧に来たのだが隣の部屋の騒音が問題ないかあちこち壁に耳あて、さらにテレビの音量最大限にして・・・といささかおかしな挙動をする人、契約時も何処か本当に契約する気あるのか不安を感じていた）
　
結局購入申込みもあったので決定したものの、買い手からの条件として新生銀行でローンを組みたいので引渡し期間を契約してから2ヶ月後という話があった。ちょうどこちらも次の引越し先決定もあったので結果応諾したのだが、この新生銀行は曲者で仲介業者からの代行受付はしないためすべて買い手が動く必要がある。また審査期間がムダに長いことで仲介業者にとってやりにくい銀行らしい。(新規よりも大手から借り換えをメインにしている節が・・・・）
念のため別銀行で仮審査を通して、能力があることを確認。最悪新生銀行が審査NGでも別銀行で借りることとローン条項を付けつつ2月下旬に契約。3月下旬になってそろそろ決済日をいつにするか決めていくためにも、売手・買手仲介業者経由で買い手さんに審査状況確認を依頼。最悪、新生銀行の審査が遅いようならば、別銀行で本審査も通してもらう方向で話を進めてもらっていたのだが、1週間後の4月上旬に話は急転。最悪ダメな場合の別銀行でローン否決になったのでローン条項盾に白紙にしたい・・・買い手が買い手仲介業者に連絡。
　
あれ？新生銀行の審査はどうなったの？審査落ちの話は聞いてないし別銀行に審査通しにいくことも聞いてないけど・・・？よく判らないから事情を伺おうと買い手仲介業者に確認取るが本人達も判っておらず買い手仲介業者から買い手に連絡してもらうものの体調悪いから無理。でも契約は白紙だからあとよろしく。と買い手仲介業者にすら説明もせず、しまいには消費者センター経由から内容証明発送するとの事前連絡まで来る始末。買い手仲介業者側すら寝耳に水だったらしく誰も把握できていないのと幸い相手が間抜けで返金期限等の記載も無いため、詳細説明無い限り対応応じられないと、こちらから内容証明送りつけたりと相手を揺さぶりつつ消費者センターの担当者からの報告や仲介業者に状況を整理させたところ・・・・。
　
<消費者センターからの書面報告、直接ヒアリング結果>
・買い手が3月初めにリストラ宣告。辞めたくないと言っているが仕事与えられず窓際族状態
・気がつけば欝状態に。3月下旬に買い手仲介業者からの進捗確認連絡後に病院に行き欝診断受ける。
・欝診断後に、仮審査合格していた別銀行に一人でローン申込みへ。
　欝と申込み書に記入。当然審査否決。
・白紙適用の連絡する。

　ツッコミどころ満載の流れ。時期的に不自然なので買い手仲介業者側の対応確認してみると・・・・

<買い手仲介業者>
　・買い手仲介業者は新生銀行への代行受付できないため買い手に任していた。
　・買い手が新生銀行に申込みした事実も把握していないし、新生銀行の審査結果は
　　明らかにされていない。（実は既に合格していた可能性も）
　・仮審査合格した銀行への取次ぎは買い手仲介業者が対応していて
　　本審査申込みもその仲介業者経由だが、買い手が勝手に行ってしまった。
　　もちろん自分で行けとも言っていない　
　・本人が電話に出ない、居留守等して逃げに回っていて変わりに内覧に一緒に
　　来た両親へ連絡したいが連絡先は聞いてないのでアプローチもできない。
　とまぁ、結局仲介業者がシッカリ手綱を取っていないことが明るみに・・・・。
　これでも仲介責任というのは無いらしい・・・・。
　ちょっと上手く行き過ぎなストーリーで、買い手仲介業者も結託している節も
　チラチラ・・・・。しょせんは町の不動産屋か。
　仮に嘘だったら違約金は取れるけど証明するのも面倒。
　また新生銀行の審査が通っていたらそこで対応とも言えなくないが、本当に欝なら
　酷な話にも。胡散臭さ炸裂だけど攻めにくい演出状態という部分もあり
　落としどころとして(演技すれば出来てしまうけど）医者からの診断書を提出する
　こと条件に白紙に認めることにして、決着させることに・・・。
　（結果としては書面は消費者センターに預けて、両仲介業者による目視確認のみ）
　ともあれ余計な時間を過ごしてしまった訳です。
　今振り返ると挙動も可笑しかったし、失礼だけど随分変な名前だったよなぁ・・。
　
■　2度目も少しだけ不安なお客様
　
　気を取り直して再度販売活動開始。ただ1週間もしないうちに内覧希望があり、契約希望も。ただいきなり100万値引き希望も出されたのでちょっと驚いたが、1回目同様に規定の想定価格を切り出したら応諾してもらえたので一安心。このあたりのスムーズさは持っていた物件のポテンシャルに救われた感じ。
　
　ただ、このお客様も若干不安を感じる方で、買い手は息子さんなんだけど実は内覧に来たのは親御さんで、息子は1回も見ていない。さらに息子さんが契約者にも関わらず契約時にいらっしゃらず、親御さんが代理対応するなど親御さんだけ乗り気で、あとで息子で違うとか言い出してくるんじゃないかと不安を覚えるほど・・・　(さすがに決済、引渡しにはいらっしゃいました）
でも、1人目の問題起こした買い手さんと違って人が良さそうで、マンションのコミュニティ的にはその方が良かったなぁと思えた。やはり相性ってあるんですね。
（ぶっちゃけ1人目は、本当に買う気あるのか？という不安や、手放した後まで気をつかう必要ないけど、そのコミュニティーに所属していたものとして近隣に迷惑掛けそうだなってと後ろ髪引かれる部分もあったので）
ともあれ、売買完了し約6ヶ月の活動が無事終わり。
忙しい時に余計な対応を迫られたりとかシンドイことも多かったけど、貴重な経験もできたので差し引きプラス。グタグタ買いてしまったし、たくさんサイトがあって膨大な情報から見つけ出すのも大変だろうけど、これから売買する人にとって少しでも参考になればこれ幸い。

よく聞く話で、マンションと戸建。どっちが価値があるのか?
正直一長一短だし、なにより物件の品質・設備・環境・価格やらすべて異なるからジャッジできる訳ではないので、不毛な議論。でも、買ってしまった人やこれから買う人にとっては損したくない・・・。損したと思いたくない・・・。から自分を正当化するために見入ってしまうものです。個人的な評価としては、立地や価格などが同じならばと仮定したら、増改築など自由度があるけど自己責任で修繕や維持管理できる人は戸建て。出来ない人はマンションですかね。マンションは管理組合などがダメダメだと苦労するけど、とりあえず決まった額だけ払えばそれなりに維持管理対応はしてもらえるので・・・。

さておき。マンションは戸建てよりもいろいろと豪華さがありますが実際使ってみるといろいろと問題になることもあります。この10年で気になったことで、もしもマンション買うならばここは避けなければならないことを誰に向けるでもなく纏めておきます。

■共用設備は少なくて良い。
　　
入口は豪華なエントランス。コンシェルジュ付き、売店がある。ゲストルームやラウンジがある。住居者向けの屋外広場がある。など豪華さを謳った物件は多いですが、正直買うまでと1-2回利用ぐらいまで。それ以降は維持費や管理に悩まされる。
　　
入口の豪華さは、いざ売るときに相手に豪華さ感じてもらうために必要だし、実利では宅配ボックスは重要。でも、ゲストルームはルールを守らない奴が汚く利用したりで、(管理会社の管理範囲だけど)清掃等で手間がかかり問題となるし、コンシェルジュは固定費増。売店も採算合わなければ業者撤退とか管理組合として支援する羽目になる。(ここの売り上げも管理費や修繕費に充てる算段になっていると負担増に)
また専用の屋外広場はファミリー向け物件ほど、子供の成長ともに遊びによる騒音が激しくなるのと、ゴミが増える。特に住居外の子がそこで遊びだすケースもある。所詮オートロックがあっても人が出入りするタイミングで一緒に入ってしまえば入れてしまう。子供ならなおさら。たむろしやすい場所になる。結果、近隣住居からクレームが来たて利用制限したり・・・となる。
　　
それら対策費はすべて管理費や修繕積み立て費に上乗せされていく。いちよ、各マンションテベロッパーも30年程度の修繕計画を策定していてある程度見越して管理費などの金額設定しているけど、予想よりも悪くならないようにしなければ何れ負担増は迫られる。

■機械式駐車場の物件は選ぶな。(自走式であることは必須とすべき)
　
最近は調べればコスト増って話が出てくるようになったが、やはり経年劣化による対策費はそれなりに掛かる。いかに定期的なメンテで寿命を引き伸ばす(延命)させるかによるけど、10年程度で塗装はしないといけないし、15-20年ぐらいではパレットとかモーターとか交換等も考える必要もある。1パレット100万程度掛かると言われているケースもあるから、駐車料金が月1万とか高めになっていれば良いけどそうでないと負担増になる。(でも駐車料金が純粋に駐車場修繕費となっていれば良いが、中にはマンション全体の修繕や管理費に組み込まれているケースも。こうなると高い金払っても負担増になることが。)　また駐車できる車は限定されてしまう。3段でも4段でも車高が高い車は下か上の2段のみ。中間層は1.55mまで。セダンとかコンパクトカーぐらいまでですね。ファミリー層が多い物件では背高な車が多くなり争奪戦に。販売時期によっては既に駐車場が一杯で停められないとか、あとで抽選となっても負ければ外に借りるか、車の選択肢を狭めるしかない。この制約故に、今度は駐車場が満車にならないケースも。修繕等はすべて満車前提の試算値なので、積立金不足のために第三者貸し出し等を考える必要が出てくる。(第三者貸し出しは営利扱いになるため管理組合が管理のためだけという条件で受けられる税制は、ここには適用されないケースが多い。そうすると実は思っているより収入にならないケースもある。)
また自分自身・管理組合における金銭面、利用制約以外では、タイムロスが大きい。
4段式で1段あたり6-7台停められるような大型機械式だと、結局出せるのは1台だけ。
時間帯によっては車の出し入れが順番待ちになる。また万が一故障等で止まるとその機械式で停めている車すべてか業者による復旧まで数時間車が使えなくなる。使いたいときに使えないことが生じる。(さすがに頻発して管理組合から駐車場のメーカー兼メンテナンス会社にクレームが行き、機会損失の弁済=代替交通費負担を取り付けに行ったが・・・)
　
また大型機械式がある場合は、大半が規模に対して敷地が少ないから設置する。逆な言い方をすれば機械式以外で車を停めておける場所が少ないことになる。機械式は雪の日は動かすなと注意書きされている。そうなると事前に地上スペースに停めるべくは争奪戦に。最悪車の利用はあきらめなければならない。正直、良さは全くない。むしろ自走式な立体駐車場がある物件の方が、維持管理さらに利便性ともに格段に上。

■修繕費・管理費。その他補償対策。
　
マンションは基本何階～何十階ある高い建物。どうしても余計なコストがつきまとう。建物の形が変だと修繕費用がいくぶん高くなる傾向があるし、入口がたくさんある駐車場・駐輪場が分散していると監視用カメラなども多く設置する羽目にもなる。デベロッパーさんにもよるが必要最小限にしてるケースがおり、何かトラブルが発生して管理組合が総会承認の上で追加していくケースが。最初から施設は集約されているような方が良い。また高い物件だと、近隣住居のテレビ受信が出来なくなりその補償が発生する。原則、マンションを立てた時にマンション建設の影響でダメになる世帯だけが補償対象だが、建て方によっては数百世帯への補償が発生することもある。
(建築後に引っ越してきた場合は基本補償外)
この補償方法はマンションによってまちまちだが、デベロッパーがCATV会社に任せてしまう方法(20-30万ぐらい払って、ケーブル敷設や受信利用料を一定年数負担するなど。)ならば良いが、下手にマンションの屋上等に共同アンテナを設置してそこから影響する各家庭に繋ぎこむとなると、配信ケーブルの経年劣化時の交換費用は、管理組合が負担することになる。(電柱利用代、ケーブル敷設等で更新タイミングで数百万かかる。)
　
以外に金がかかる要素はたくさんあったりする。

■住民の見識の高さ次第で管理組合の質が決まる。
　
持ち回りで必ずやることになる管理組合の理事。マンションである限り避けて通れない道。で、住民が価値を下げないためにといろいろと考えてくれる人が多いほど良い方向に進む。ただ、熱心かどうかは買うとき選べないから、これは運次第。でも、マンションはいろんな問題が出てきてその都度、理事会等で検討していく訳ですが、しっかり検討してくれる人が少ないと先を見据えた対策をせず、その場取り繕う対処してしまい悪い方向に進んでしまうケースもあります。
　
やっかいなのが総会決議が不要で決められる議案もあるので、その時の理事会の質で左右される。また総会議案でも事前に十分調べず、管理会社や提案企業の言葉を鵜呑みにしてそのまま提案し、かつ住民側も無関心だといくら一部の理解している人が反対意見を述べても多数決で悪い方向に進むケースも。

※総会時の出欠に、理事に委任と書かれているものは要注意ですね。欠席者が反対意見があっても欠席=理事長支持になるので、みんな通過してしまう。最低でも賛成・反対を書かせるようにしないと・・・
管理会社が居ますので暴走することはないにせよ、集めた予算をムダなく使う、住みやすいルール作りを作るのは理事会と住民の意識次第。なかなか難しい部分ですね。
　
■最後に
　
負担額はさておき、とりあえず人任せにできて、そこそこの仕上がりにはなるのはマンションのよさかもしれませんね。でも意識が高い人、ある程度精通している人だと意に沿わない進め方になり、自分の出資金がムダに使われることに苛立ちを覚えたりとかするかもしれません。
戸建てはそれを自分でやらないといけないし、単体だからボリュームディスカウント出来ないなど制約もありますが、その人次第で良いものし続けることは可能。
一長一短ですね。

一昔前にマンションを購入したが、そろそろ住み替えることに。
同じように住み替える人はたくさんいるが理由は人それぞれ。でも、結構な人は口ではいざとなれば買い替えとか言いながらも心の中では何処かで終の棲家として考えていて住み替えなんてしない・・・と思っている人も多いかと思う。何があっても一生住むならば、実は自由に出来てしまう(ご近所さんへの配慮等は除く)。
でも住み替えを意識するなら配慮すべきことはたくさんある。
せっかくなので、いろいろとメモとして残すことに。

■住み替えする気があるなら、不動産を買う時点から売りやすい物件を。

住み替えの話なのに、なんで現住居の購入時の話をしないといけないのか?実は、ここが重要だったりする。よく言われている一般的に売りやすい物件というのは。
　・建築年数が浅い。
　・間取り。室内設備が整っている。
　(変な間取りや収納効率が悪いのもダメ。食洗機やマンションだとネットなど装備)
　・近隣に病院・スーパー・コンビニ、公園等の施設があり、騒音が少ない。
　　(治安含む)
　・最寄り駅までの距離。徒歩時間
　・該当路線における最寄り駅の位置づけ(急行停車駅か? 主要駅からの所要時間)
　　該当路線以外の代替交通手段の有無(バスで別路線に逃げられる)
　
など。震災や近年人身事故の多さなどを考えると該当路線以外での代替手段の多様さなどは、昔から意識している人はいたが最近はその率が高くなった気がする。で、これらに適合できる条件が多いほど、資産の下落率が緩やかになるため買った時と売った時の価格差を最小限に抑えられる。これはもう常識ですね。ただ、これ以外に考えないといけないのは購入時の販売価格。決して住宅を買うときの頭金の金額ではなく、純粋に物件の販売価格。
　
よく言われていることだが購入時に物件価格の20%以上用意していないと売るときに残債が残って売れなくなるという話はよく聞く。しかし、いくら20%以上の現金を貯めて購入したとしても、売り出し価格が高ければ買い手が見つからず売れないまま。結局大きく値引きするしかなく、残債が残るため売れないということになる。売れないか? それは皆さんの平均給与が下がっているから。ずいぶん前に平均460万と言われていた平均年収はいまや400万切る寸前。あと数年後には400万切ると思われる。そんな年収の方々が買える金額っていくらだろう・・・と考えれば自ずと見えてくる。
ちなみに、MUFGの住宅ローン借り入れシュミレーションで前年年収400万で借り入れ可能額を見ると3010万円。そう余程貯金している人で無い限りは3000万台は買いにくい。(住宅ローンの30%や35%ルールなど貸し出し限度があるし、審査時は金利4%
程度で問題ないか見ている。)
引越し時には諸費用や家具購入、中古なら内装張替えとか。すべて入れたら200万円単位で金も掛かる。(新築物件と違って中古は仲介手数料は不可避だし)なにより給与が上がる保証すらないご時勢。先を考えている人ならば、予算を低くするだろうし、さっきの借り入れ可能額はあくまで他に借り入れがないこと。自動車ローンとか何かあればさらに減る。せいぜい2000万円前半が関の山だったりする。
　
もちろん、500万、800万とか収入が多い人もいるが、そんな方々は母数が少ない。
また頭の良い方はその収入で借りれるだけ金借りて買うなんてムダに金を掛けることもない。(予算は給与減も想定して安全ラインまで絞る)買い手の心理状況を踏まえた上で、あえて、あなたの中古物件を買うだけのメリットがあるか?　予算増しても買いたい!と思うことがたくさんある。とならなければ見向きもしない。もし、そのエリアにあなたの物件しか売り出していなければ売れるかもしれないが近くに新築物件があったり、中古物件が複数あれば価格や設備等踏まえて最良な物を選ぶ。結果、買ってもらえる確率がどんどん下がってきます。でも、買うときから2000万前半ぐらいの金額だったらどうでしょう?。ボリュームゾーンの平均年収の層も含まれますから条件さえ良ければ買ってもらえる確立は高くなる。　さらに20%とか現金用意していればローン借り入れ額も少ないので、早く出たければ思い切って値引いて出て行くこともできる。(もちろん、貸し出すことも可能か)　
　
ボリュームゾーンの生活状態を加味した上で、良い物件を選ばなければ終の棲家にせざるえない。もし今購入しようとしている人で3000万円以上を購入しようと考えている人は間違いなく終の棲家になる可能性が高くなることは考えおく必要がある。
　
余談。
経験談ですが、10年前2500万程度で購入。売却価格は購入時の90%。
少し売出時期が早かったものの同じマンションで10年前5000万だった物件は売出価格3500万でした。(契約成立しましたが最終価格不明。ですが5-10%は引かされているでしょうから、65-70%くらいですね)
同じ物件でも販売価格帯によってこうなってしまいます。10年間の値落ちが一方が200万程度。もう一方は1500万。これではね・・。いくら良い物件でもそもそも買えない人が増えているので、高い物件ほど売りにくくなります。
この点踏まえて、新居の価格についても考えておく必要がありますね。